nieruchomościmieszkania
as nieruchomosci

Wycena nieruchomości

Wartość nieruchomości

Do określenia wartości nieruchomości upoważniony jest rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca majątkowy w wyniku wyceny:

  • określa wartość rynkową,
  • określa wartość odtworzeniową,
  • ustala wartość katastralną

Sposób określenia wartości nieruchomości tj., wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczona dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych.

Wartość rynkowa w prawie podatkowym określona ma być na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia zawarcia umowy sprzedaży.

Operat szacunkowy - opinia o wartości nieruchomości

Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego.

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

  • określenie nieruchomości i zakresu wyceny,
  • określenie celu wyceny,
  • podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
  • ustalenie daty określenia wartości nieruchomości,
  • opis stanu nieruchomości,
  • wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów,
  • wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
  • analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
  • wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.

Czynności w stosunku do już opracowanego operatu szacunkowego, polegają na:

  • aktualizacji wyceny,
  • opiniowaniu operatu szacunkowego,
  • ocenie prawidłowości wycen.

Przez aktualizację wyceny rozumie się czynności rzeczoznawcy majątkowego w stosunku do operatu szacunkowego wcześniej przez tego samego rzeczoznawcę sporządzonego, mające na celu odpowiednio:

  • potwierdzenie, w wyniku analizy, że wartość nieruchomości określona w tym operacie jest aktualna,
  • określenie nowej wartości nieruchomości, zaktualizowanej na datę dokonywania aktualizacji lub odpowiednio na inną datę.

Przez opiniowanie operatu szacunkowego rozumie się czynności rzeczoznawcy lub rzeczoznawców majątkowych w stosunku do operatu szacunkowego sporządzonego przez innego lub innych rzeczoznawców, a mające na celu analizę formalno-prawną, oraz zajęcie stanowiska, co do:

  • jego zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi, w tym co do kompletności opracowania,
  • przydatności tego operatu dla celu, w jakim został on sporządzony, lub miałby być wykorzystany.

Pod pojęciem oceny rozumie się dokonywane przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych badanie prawidłowości wycen w razie wystąpienia istotnych rozbieżności co do wartości tej samej nieruchomości, określonej w różnych operatach szacunkowych.

Operat szacunkowy jest wynikiem wyceny nieruchomości, czyli jest "produktem" działań rzeczoznawcy majątkowego. Jest on dowodem wykorzystywanym w sprawach, dla których został sporządzony. Z tego powodu jego forma i treść powinny być ujednolicone, niezależnie od tego w jakim regionie naszego kraju i przez jakich rzeczoznawców majątkowych wyceny są wykonywane. Tym celom służą regulacje prawne zamieszczone w części trzeciej rozporządzenia. Określają one treść merytoryczną operatu szacunkowego, jego formę, klauzule lub wnioski zamieszczone w operacie, rodzaje analiz i obliczeń w operacie zapisanych oraz formę wyciągów z operatów szacunkowych. Operat musi obrazować całe postępowanie przeprowadzone przez rzeczoznawcę majątkowego, w wyniku którego zostanie określona wartość nieruchomości. Sposób jego sporządzenia świadczy o staranności autora operatu, w wyniku czego budzi zaufanie do wyniku wyceny.

Rodzaje nieruchomości

Podstawowym rodzajem nieruchomości są nieruchomości gruntowe. Są to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty). Znajdujące się na nich i trwale z nimi związane budynki, inne urządzenia i rośliny, jak również prawa związane z własnością nieruchomości są częściami składowymi danej nieruchomości gruntowej. Wobec tego nie mogą być przedmiotem odrębnej własności.
Od zasady tej istnieją wyjątki. Wtedy stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnym od gruntu przedmiotem własności.
Nieruchomość budynkowa, jako odrębna własność, może powstać, w przeciwieństwie do nieruchomości lokalowej, tylko w drodze konkretnego przepisu prawnego określającego także status prawny odrębnej własności budynku, a w szczególności relację tego prawa do prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony.

Nieruchomość lokalowa jest to w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność, prawnie wyodrębniona w osobny przedmiot własności część budynku związanego trwale z gruntem, stanowiąca samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu wraz (jeżeli czynność prawna lub orzeczenie sądu dotyczące odrębnej własności nie stanowi inaczej) z pomieszczeniami pomocniczymi (przynależnymi), choćby nawet do tego lokalu bezpośrednio nie przylegały, jak piwnica, strych czy garaż.

Nieruchomościami rolnymi są natomiast nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie.

W praktyce rynkowej wyróżnia się nieruchomości mieszkaniowe służące gospodarstwom domowym oraz nieruchomości komercyjne służące podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą.

Wartość rynkowa nieruchomości

Wartość rynkowa jest to najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:

  • strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny nie kierując się szczególnymi motywami,
  • strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
  • strony są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na cenę,
  • strony nie działały w sytuacji przymusowej,
  • upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czasu potrzebnego do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości oraz stan rynku.

Wartość rynkowa nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Należy przy tym pamiętać, że w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy cena nie uległa zmianie. Istotnym założeniem jest to, że ustalona wartość nieruchomości nie powinna być zwiększona przez rzeczoznawcę majątkowego o sumę odpowiadającą podatkom i opłatom, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zmuszony zapłacić w związku z jej nabyciem. Takim szczególnym podatkiem jest VAT.

Jak rzeczoznawca majątkowy ocenia wartość nieruchomości?

Wycena nieruchomości polega na określeniu wartości rynkowej, odtworzeniowej bądź katastralnej. Ta ostatnia wartość będzie ustalana po wprowadzeniu tzw. podatku katastralnego, którego wysokość będzie uzależniona od wartości nieruchomości.

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są i nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego.

Określenie wartości rynkowej nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Aby określić wartość rynkową nieruchomości należy zastosować podejście porównawcze albo podejście dochodowe. Stosując podejście porównawcze należy znać ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej a także cechy tych nieruchomości mające wpływ na wysokość ich cen.

W podejściu porównawczym stosuje się jedną z trzech metod:

  • porównywania parami,
  • korygowania ceny średniej,
  • analizy statystycznej rynku.

Źródłem informacji o cenach transakcyjnych mogą być tylko informacje o transakcjach w których ceny kupna - sprzedaży nie odbiegają od średnich cen uzyskiwanych na rynku. Źródłem informacji o cenach mogą być również ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu pod warunkiem, że nie odbiegają o więcej niż 20% od średnich cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne.

Stosując podejście dochodowe zakłada się, że nieruchomość przyniesie właścicielowi dochód w przypadku jej wynajęcia. Należy więc znać stawki czynszu lub inne dochody z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

W podejściu dochodowym stosuje się jedna z dwóch metod:

  • inwestycyjną,
  • zysków.

Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu:

  • techniki kapitalizacji prostej, gdzie wartość określa się jako iloczyn stałego dochodu rocznego z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji
  • lub dyskontowania strumieni dochodów gdzie wartość stanowi sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o tzw. wartość rezydualną tj. wartość po upływie ostatniego roku prognozy. Dyskontowanie to procedura sprowadzania strumieni dochodów osiąganych w późniejszych okresach na okresy wcześniejsze, pozwala obliczyć bieżącą wartość przyszłych nakładów i dochodów.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztowi jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej stosuje się podejście kosztowe za pomocą jednej z dwóch metod:

  • kosztów odtworzenia,
  • kosztów zastąpienia,

z uwzględnieniem:

  • techniki szczegółowej (iloczyn niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót)
  • techniki elementów scalonych (iloczyn scalonych elementów robót budowlanych i cen scalonych elementów tych robót)
  • techniki wskaźnikowej (iloczyn ceny wskaźnikowej i liczby jednostek odniesienia dla których ta cena została podana).

W podejściu kosztowym należy uwzględnić koszty dokumentacji i nadzoru. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy powinien zawierać takie informacje jak: określenie nieruchomości i zakres wyceny, cel wyceny, źródła danych o nieruchomości, opis stanu wycenianej nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego, rodzaj określanej wartości, zastosowane podejścia, metody i techniki szacowania, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości. Do operatu szacunkowego dołącza się dokumenty wykorzystywane przy jego sporządzaniu, np.: dokumentację fotograficzną, aktualny odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający wycenę nieruchomości podpisuje operat szacunkowy posługując się jednolitą dla wszystkich osób wykonujących ten zawód owalną pieczęcią zawierającą takie dane jak imię i nazwisko, adres, nr telefonu, nr uprawnień zawodowych. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mających wpływ na wartość np. uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Operat szacunkowy może być wykorzystany po upływie okresu jednego roku od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.


Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.)
  • Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.)
  • Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych stanowiące normy zawodowe w dziedzinie wyceny nieruchomości, wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie

Zawód rzeczoznawcy majątkowego

Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest zawodem uregulowanym w swym zakresie w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 z późn. zm.).Tytuł rzeczoznawcy majątkowego podlega ochronie prawnej.

Nabycie uprawnień rzeczoznawcy majątkowego, które skutkuje wpisem do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych prowadzonego przez właściwe ministerstwo do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

Nabywając uprawnienia zawodowe rzeczoznawca majątkowy ma wyłączne prawo do określenia wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością w formie operatu szacunkowego oraz może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

  • Rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
  • Efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;
  • Skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
  • Oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokai;
  • Bankowo - hipotecznej wartości nieruchomości;
  • Określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
  • Wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Rzeczoznawca majątkowy wykonując swój zawód ma określone ustawą obowiązki, z których w zasadzie nie może się wycofać. Takim obowiązkiem jest m.in. funkcja biegłego sądowego. Uregulowanie w ustawie zachowania się rzeczoznawcy majątkowego jako biegłego sądowego daje gwarancję wymiarowi sprawiedliwości, że powołany do wykonywania czynności biegłego sądowego rzeczoznawca majątkowy, wykona w zakreślonym przez sąd terminie opinię w danej sprawie.

Informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową, niezależnie od tego na rzecz, kogo wykonuje swe czynności.Uzyskane informacje od naszego zleceniodawcy są objęte ochroną i nie mogą być przekazywane innym osobom trzecim.

Gospodarowanie nieruchomościami: kupno, sprzedaż, zamiana, najem, dzierżawa, oddawanie do bezpłatnego użytkowania, darowizna, spadek, przekazywanie w trwały zarząd, powierzanie zarządzania nieruchomościami, podatki, które w naszym życiu mają szczególną wagę i inne opłaty związane z nieruchomościami, jak również i inne czynności związane z nieruchomościami, to także udział w tym sektorze rzeczoznawcy majątkowego, jako osoby niezależnej od stron transakcji czy innych czynności prawnych.

Nawiązany stosunek prawny w zakresie wyceny nieruchomości (ustalenia wartości) w formie operatu szacunkowego, nie może wpływać na treść i formę operatu, a w konsekwencji na wartość nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy szacując wartość nieruchomości dla różnych celów, nie może ulegać wpływom żadnej ze stron. Zasada ta pozwala na wydanie obiektywnej opinii o wartości nieruchomości.

Wszystkie trzy zawody mają wspólny mianownik, jakim jest dokładne wsłuchanie się w oczekiwania zleceniodawcy. Różnice polegają na mniejszej lub większej dozie obiektywizmu lub subiektywizmu.

Rzeczoznawca majątkowy działa niezależnie od woli stron, w sposób obiektywny. Jedynym węzłem łączącym strony jest umowa, która wskazuje przedmiot wyceny (nieruchomość) i cel wyceny.

Rzeczoznawca majątkowy ustala jakie i komu przysługują prawa do nieruchomości, dokonuje analizy rynku mającej na celu wyłonienie tych czynników, które mają wpływ na wartość nieruchomości. Na tej podstawie dokonuje wyboru sposobu określenia wartości nieruchomości. Weryfikuje i sprawdza aktualność i wiarygodność dokumentów otrzymanych od zleceniodawcy. Określając wartość nieruchomości nie kieruje się oczekiwanymi możliwościami finansowymi zleceniodawcy.

Kupno - sprzedaż, zamiana, zamiar zaciągnięcia kredytu, darowizna, spadek, ubezpieczenie nieruchomości to najczęstsze przyczyny, dla których rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość i prawa z nią związane.

Inne zdarzenia jak: budowa infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, podziały nieruchomości, podziały i scalenia nieruchomości, ich zwrot , oddawanie w trwały zarząd, odszkodowania np. za wywłaszczone nieruchomości, zmiany w planach zagospodarowania przestrzennego to także zdarzenia wymuszające wykonanie oszacowania nieruchomości.

Zdarzenia te wskazują na cele, dla których dokonywana jest wycena:

  • cele podatkowo - skarbowe:
    • ustalenie wysokości podatku od transakcji kupna - sprzedaży;
    • ustalenie wysokości podatku od zamiany;
    • ustalenie podatku od spadku;
    • ustalenie podatku od darowizny;
    • ustalenie podatku od nieruchomości;
  • ustalenie przewidywanej ceny kupna- sprzedaży;
  • zabezpieczenie wierzytelności kredytodawcy;
  • ustalenie wysokości składki na ubezpieczenie nieruchomości.
  • ustalenie opłat za wieczyste użytkowanie;
  • ustalenie opłaty adiacenckiej;
  • ustalenie opłat z tytułu podziału nieruchomości;
  • ustalenie opłaty z tytułu podziału i scalenia nieruchomości;
  • ustalenie wysokości renty planistycznej.

Umocowanie rzeczoznawcy majątkowego w czynnościach w sektorze gospodarki nieruchomościami wynika przede wszystkim z ustaw, które wskazują na jego obowiązkowy udział w ustalaniu wartości nieruchomości. Czynności rzeczoznawcy majątkowego w sektorze prywatnym umocowanie mają w umowach lub zleceniach.

Forma operatu szacunkowego, w którym zostaje określona opinia o wartości nieruchomości przypisana jest wyłącznie do stosowania przez rzeczoznawcę majątkowego, wyłączając tym samym innych uczestników gospodarki nieruchomościami oraz inne osoby nie związane z tym rynkiem.

Dla jakich celów wyceniamy nieruchomość

Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości dla jakiegoś powodu.
Wynikają one zarówno z przepisów prawa jak i podejmowania poważnych decyzji dotyczących nieruchomości.
Przepisy określają obowiązek sporządzenia wycen przede wszystkim dla ochrony interesów Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego.
Przykładowe cele określenia wartości nieruchomości:

  • Ustalenie ceny kupna-sprzedaży.
  • Ustalenie ceny wywoławczej przy sprzedaży.
  • Aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste.
  • Do ustalenia amortyzacji.
  • Ustalenie wielkości zabezpieczenia kredytu.
  • Ustalenie wielkości opłaty skarbowej (podatek od spadków i darowizn lub od czynności cywilno-prawnych).
  • Ustalenie ceny sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu.
  • Obliczenie odszkodowania za wywłaszczenie.
  • Obliczenie odszkodowania za szkody.
  • Ustalenie wysokości ubezpieczenia.
  • Od uwłaszczenia osoby prawnej.
  • Rozliczenia poniesionych nakładów.
  • Obliczenie opłaty adiacenckiej.
  • Obliczenie opłaty planistycznej.
  • Obliczenie należności za wyłączenie gruntu rolnego (leśnego) z produkcji.
  • Zaliczenie mienia pozostawionego za granicą na poczet nabycia nieruchomości.

Przedstawione cele wyceny różnych rodzajów mienia dotyczą najczęściej spotykanych przypadków. Nie wyczerpują oczywiście wszystkich sytuacji, w których możliwe i potrzebne jest określanie wartości mienia.

Kto potrzebuje wyceny nieruchomości?

Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym określa wartość nieruchomości w określonym celu (operat ten może być użyty tylko i wyłącznie w tym celu). Konieczność wyceny nieruchomości wynika zarówno z przepisów prawa jak i podejmowania ważnych decyzji dotyczących nieruchomości.

Odbiorcami wycen są:

  • osoby fizyczne,
  • banki,
  • urzędy,
  • sądy,
  • firmy, przedsiębiorstwa,
  • inne podmioty.

Przykładowe cele wyceny to: kupno - sprzedaż nieruchomości, zabezpieczenie kredytów bankowych, przekształcenie lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu we własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu lub odrębną własność, na potrzeby rachunkowości, aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, inwestowania w nieruchomość, podział majątku, ustalenia podatków od spadków i darowizn, ubezpieczenie majątkowe, wyceny szkód na nieruchomości, egzekucja z nieruchomości itp.

źródło: http://www.wycena.npc.pl








© 2006-2010 AS Nieruchomości

AS Nieruchomości
80-227 Gdańsk, ul. Do Studzienki 29b, tel. (58) 524-77-70, tel./fax (58) 342-77-70, kom. 505-777-603,
kontakt@asnieruchomosci.com